Kiedy klient mówi mi „sprzedaję mieszkanie", w głowie ma zwykle jedną liczbę — cenę z ogłoszenia. Tymczasem między tą kwotą a tym, co realnie zostaje na koncie, mieści się kilka pozycji, o których łatwo zapomnieć. Przez dwanaście lat i ponad 240 przeprowadzonych transakcji przekonałam się, że najspokojniejszy sprzedający to ten, który zna te koszty z góry. Dlatego rozpisuję je zawsze na pierwszym spotkaniu.
Co płaci sprzedający, a co kupujący
Zacznę od najczęstszego nieporozumienia. Taksę notarialną przy umowie sprzedaży zwyczajowo pokrywa kupujący — podobnie jak podatek od czynności cywilnoprawnych na rynku wtórnym oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej. To utrwalona praktyka, a nie sztywny przepis, więc podział kosztów można w umowie negocjować; w naszej wrocławskiej okolicy rzadko jednak ktoś od niego odchodzi. Dla Ciebie jako sprzedającego wniosek jest prosty: akt notarialny z reguły nie obciąża Twojego budżetu, a mimo to wiele osób wpisuje go sobie w koszty na wyrost.
Twoja część listy wygląda inaczej i warto ją znać, zanim ustalimy cenę wywoławczą.
Lista kosztów po stronie sprzedającego
Poniżej pozycje, które w praktyce pojawiają się najczęściej. Nie każda dotyczy każdego — przy mieszkaniu bez kredytu odpada od razu połowa punktów.
- Prowizja pośrednika — rynkowo orientacyjnie 2–3% ceny plus VAT, zależnie od zakresu usługi. U mnie obejmuje ona przygotowanie nieruchomości, marketing, prezentacje i prowadzenie transakcji aż do podpisania aktu.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej — obowiązkowe przy sprzedaży, koszt zwykle rzędu kilkuset złotych. Kupujący ma prawo go żądać, więc lepiej mieć je gotowe, zanim ruszą prezentacje.
- Zaświadczenia — o braku zaległości w opłatach do wspólnoty lub spółdzielni, a często także zaświadczenie o osobach zameldowanych. To drobne kwoty, ale bez nich transakcja się nie domknie.
- Sprawy kredytu i hipoteki — jeśli mieszkanie jest obciążone, dochodzi zaświadczenie z banku o saldzie do spłaty, opłata za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, a czasem prowizja banku za wcześniejszą spłatę. Tę ostatnią warto sprawdzić we własnej umowie, bo bywa z nią bardzo różnie.
- Przygotowanie oferty — u mnie sesja zdjęciowa i home staging są w standardzie, ale jeśli działasz samodzielnie, to realny wydatek, który trzeba doliczyć.
Podatek — osobny temat, którego nie wolno pominąć
Najczęściej niedoszacowana pozycja to podatek dochodowy. W dużym skrócie: jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym ją nabyłaś lub nabyłeś, dochód ze sprzedaży może podlegać opodatkowaniu stawką 19%. Istnieją od tego wyjątki i ulgi — choćby tzw. ulga mieszkaniowa przy przeznaczeniu środków na własne cele mieszkaniowe — dlatego rozwijam ten wątek osobno w tekście o podatku od sprzedaży nieruchomości. Zastrzegam jednak zawsze to samo: swoją konkretną sytuację najlepiej potwierdzić z doradcą podatkowym lub księgowym, bo wiele zależy od daty nabycia i tytułu własności.
Najdroższy błąd, jaki widuję, to nie prowizja ani notariusz — to kilkanaście tysięcy złotych straconych na źle ustawionej cenie, bo ktoś zaoszczędził dwieście złotych na zdjęciach.
Co zwraca się z nawiązką, a czego nie warto ciąć
Skoro znamy już listę wydatków, pojawia się naturalna pokusa, żeby ją przyciąć. Podpowiem więc, gdzie to się mści. Pozycje formalne — zaświadczenia, świadectwo energetyczne, obsługa hipoteki — są nienegocjowalne i po prostu trzeba je ponieść; próba ich pominięcia zwykle kończy się przesunięciem terminu aktu i nerwami po obu stronach.
Zupełnie inaczej wygląda przygotowanie nieruchomości. To jedyny koszt, który realnie pracuje na cenę. Dobre zdjęcia, uprzątnięta przestrzeń i przemyślana prezentacja potrafią skrócić czas sprzedaży i podnieść finalną kwotę o znacznie więcej, niż same kosztowały — cały ten mechanizm rozkładam na czynniki w tekście o anatomii dobrej oferty. W segmencie premium różnica bywa szczególnie wyraźna, bo kupujący płaci również za wrażenie. Jeśli więc mam doradzić, gdzie postawić budżet, stawiam go właśnie tutaj — a nie na rezygnacji z pośrednika, którego zadaniem jest tę wartość wydobyć.
Podsumowanie
Realny koszt sprzedaży to nie jedna liczba, lecz kilka pozycji: prowizja pośrednika, drobne opłaty formalne, obsługa ewentualnego kredytu oraz — osobno — podatek, jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat. Akt notarialny zwykle obciąża kupującego. Wydatki formalne są nieuniknione, ale to przygotowanie oferty zwraca się z nawiązką, więc akurat na nim nie oszczędzaj.
Jeśli chcesz zobaczyć te koszty rozpisane pod Twoje konkretne mieszkanie i policzyć, ile realnie zostanie w kieszeni, zapraszam na bezpłatną konsultację — usiądziemy nad liczbami spokojnie, zanim cokolwiek trafi na rynek.
