Pierwszy kwartał 2026 był na wrocławskim rynku premium dziwny — mało ofert, dużo rozmów i transakcje, które zamykały się szybciej, niż ktokolwiek się spodziewał. Podsumowuję to, co widziałam w swoich transakcjach i w rozmowach z klientami, bez prognoz z sufitu i bez powtarzania nagłówków z portali.
Podaż dobrych adresów jest najmniejsza od lat
To jest zdanie, które powtarzam od kilkunastu miesięcy, ale w tym kwartale zrobiło się dotkliwe. Nie chodzi o to, że nie ma mieszkań — jest ich sporo. Chodzi o to, że nie ma tych mieszkań: dużych apartamentów w kamienicach z windą, mieszkań z tarasem w kameralnych budynkach, lokali przy najlepszych ulicach Starego Miasta czy w najlepszych fragmentach Krzyków i Borka.
Przyczyna jest prozaiczna. Właściciele takich nieruchomości nie są zmuszeni do sprzedaży. Kredyty mają albo spłacone, albo zaciągnięte na warunkach, których dziś nie ma. Sprzedają, gdy zmienia się życie: rozwód, dzieci wyprowadzają się z domu, przeprowadzka za granicę, spadek. To jest podaż zdarzeń losowych, nie podaż rynkowa — i ona nie reaguje na nic, co robią stopy procentowe.
Praktyczny skutek: kiedy w moim portfelu pojawia się naprawdę dobry adres, mam do niego kolejkę zbudowaną z klientów, którzy czekają od miesięcy. To nie jest marketingowa fraza. To jest lista nazwisk w notesie.
Czas sprzedaży: przygotowana oferta vs zaniedbana
Najbardziej wyrazista liczba tego kwartału. W moich transakcjach różnica między nieruchomością przygotowaną a wystawioną „jak stoi" wygląda orientacyjnie tak:
- Dobrze przygotowana oferta — porządne zdjęcia, home staging, komplet dokumentów, realna cena: zwykle 3–8 tygodni do umowy przedwstępnej.
- Oferta zaniedbana — zdjęcia z telefonu, bałagan, brak dokumentów, cena „z zapasem na negocjacje": 6–11 miesięcy, a często wcale, tylko seria obniżek.
I tu jest sedno, którego wielu sprzedających nie łapie: nieruchomość, która wisi w portalu ósmy miesiąc, przestaje być nieruchomością, a staje się problemem. Kupujący widzą datę wystawienia, widzą historię obniżek i zakładają, że coś jest nie tak. Potem negocjują nie od ceny ofertowej, tylko od ceny „skoro nikt tego nie chce". W tym kwartale dwa razy przejmowałam oferty po innych pośrednikach, gdzie pierwszą pracą było ściągnięcie ogłoszenia z rynku na dwa miesiące, żeby wyzerować historię — dopiero potem staging, nowe zdjęcia i ponowne wejście. Oba przypadki sprzedały się w ciągu kwartału. O tym, jak taka oferta powinna wyglądać, piszę szerzej w anatomii dobrej oferty.
Na rynku premium nie sprzedaje się metrów — sprzedaje się pewność, że kupujący nie popełnia błędu.
Kupujący jest dziś lepiej przygotowany niż pośrednik sprzed dekady
To zmiana, którą obserwuję od dwóch–trzech lat, ale w tym kwartale przyspieszyła. Klient, który przychodzi obejrzeć apartament za 2,5 mln zł, ma już:
- pobraną i przeczytaną księgę wieczystą, zanim umówi prezentację,
- listę transakcji z okolicy z rejestru cen,
- wiedzę, że cena ofertowa to nie jest cena,
- często własnego inspektora budowlanego na drugą wizytę.
To jest dobra wiadomość, choć nie wszyscy sprzedający tak to odbierają. Wyedukowany kupujący nie targuje się z powietrza — targuje się z argumentami. Jeśli mam mieszkanie przygotowane, dokumenty w porządku i cenę osadzoną w realnych transakcjach, taka rozmowa trwa krótko i kończy się dobrze. Jeśli sprzedający ma coś do ukrycia — kupujący to znajdzie, tylko o dwa tygodnie później i z gorszym skutkiem dla ceny.
Off-market: już nie ciekawostka, tylko normalny kanał
W pierwszym kwartale 2026 wyraźnie ponad połowa moich transakcji w górnym segmencie nie miała nigdy publicznego ogłoszenia. To nie jest snobizm ani sztuczna ekskluzywność — to konsekwencja dwóch rzeczy.
Po pierwsze, sprzedający na tym poziomie często nie chcą, żeby sąsiedzi, wspólnicy czy pracownicy wiedzieli, że sprzedają. Rozwód, restrukturyzacja firmy, wyprowadzka — to są sytuacje, w których dyskrecja jest warta więcej niż zasięg.
Po drugie, i to jest ważniejsze: przy odpowiednio dobrej nieruchomości portal nie dodaje nic. Jeśli mam pięciu klientów szukających dokładnie tego typu apartamentu i wszyscy są zweryfikowani finansowo, to publiczne ogłoszenie sprowadzi mi trzydzieści telefonów, z czego dwadzieścia osiem to ciekawość, sąsiedzi i konkurencja. Wystawienie do portalu ma sens, gdy nie znasz kupującego. Gdy go znasz — jest tylko kosztem. Więcej o mechanice tego kanału napisałam w tekście o sprzedaży off-market.
Ceny ofertowe kontra transakcyjne
Tu jest najciekawsza rzecz tego kwartału i miejsce, gdzie statystyki z portali najbardziej wprowadzają w błąd.
Ceny ofertowe w segmencie premium poszły delikatnie w górę — właściciele widzą małą podaż i podnoszą oczekiwania. Ceny transakcyjne, czyli to, co realnie stoi w akcie notarialnym, stoją mniej więcej w miejscu. Rozjazd między jednym a drugim urósł. W moich transakcjach różnica między pierwszą ceną ofertową a ceną finalną wynosi zwykle 4–8% przy nieruchomości dobrze wycenionej i potrafi sięgnąć 15–20% przy takiej, która wisiała pół roku.
Wniosek dla sprzedających jest brutalnie prosty: patrzenie na ceny ofertowe sąsiadów przy ustalaniu własnej ceny to patrzenie na cudze marzenia, nie na rynek. Ja wyceniam wyłącznie na podstawie transakcji zamkniętych — swoich i tych, do których mam dostęp.
Prognoza — ostrożna
Nie lubię prognoz, bo w 2020 i 2022 wszyscy się mylili, łącznie ze mną. Powiem więc tylko to, co wynika z tego, co widzę teraz:
- Podaż dobrych adresów nie wzrośnie w tym roku. Nie ma mechanizmu, który by ją uruchomił.
- Ceny transakcyjne w premium raczej nie spadną, ale nie spodziewam się też skoków. Realnie: stabilizacja z lekkim dryfem w górę przy najlepszych adresach i stagnacją przy średnich.
- Rozjazd oferta–transakcja się utrzyma, co znaczy więcej ofert wiszących miesiącami i więcej rozczarowanych sprzedających.
- Rola przygotowania będzie rosła. Przy wyedukowanym kupującym i wąskiej podaży wygrywa ten, kto ma porządek w papierach i mieszkaniu.
Czego nie wiem: jak zachowa się popyt inwestycyjny i co zrobi otoczenie kredytowe. To są zmienne, na które żaden pośrednik nie ma wglądu, a każdy, kto twierdzi inaczej, sprzedaje Ci coś innego niż analizę.
Podsumowanie
Pierwszy kwartał 2026 potwierdził trend, który ciągnie się od dwóch lat: dobrych nieruchomości jest mało, kupujący są przygotowani, a różnica między ofertą przygotowaną a zaniedbaną liczy się już nie w procentach, tylko w miesiącach. Ceny ofertowe rosną szybciej niż transakcyjne, co dla sprzedających jest pułapką — bo wycena oparta na cudzych ogłoszeniach prowadzi prosto do pół roku wiszenia i serii obniżek. Jeśli szukasz, warto zajrzeć w aktualne oferty, ale prawdziwa gra toczy się poza portalami.
Planujesz sprzedaż albo zakup w tym roku i chcesz wiedzieć, gdzie realnie jest Twoja cena? Zapraszam na bezpłatną konsultację — pokażę Ci dane transakcyjne, nie ofertowe, i powiem, ile czasu to zajmie.
