Pytanie „czy da się sprzedać mieszkanie, na którym jest kredyt” słyszę na wielu pierwszych spotkaniach — zwykle zadane z lekkim niepokojem, jakby wpis w dziale IV księgi wieczystej zamykał drogę do transakcji. Tymczasem mieszkania z hipoteką sprzedają się codziennie i zwykle bez spłaty kredytu z własnej kieszeni. Przez osiem lat i ponad 180 przeprowadzonych transakcji wypracowałam schemat, w którym kredyt spłaca się z pieniędzy kupującego, a sprzedający tego samego dnia dostaje resztę ceny na konto. Rozpisuję go poniżej krok po kroku.
Sprzedaż mieszkania z kredytem: dlaczego hipoteka nie blokuje transakcji
Hipoteka to zabezpieczenie banku, a nie zakaz rozporządzania mieszkaniem. Bank nie musi zgadzać się na samą sprzedaż — interesuje go wyłącznie to, żeby w dniu przejścia własności jego wierzytelność została spłacona. Cała konstrukcja opiera się więc na jednym pomyśle: cena, którą płaci kupujący, jest dzielona na dwie części, a pierwsza z nich trafia prosto do banku sprzedającego. Dopiero po tej spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki i księga staje się czysta.
Zanim ruszę z ofertą, sprawdzam, co dokładnie widnieje w dziale IV: kwotę hipoteki, wierzyciela, ewentualne dodatkowe wpisy. Kwota w księdze bywa znacznie wyższa niż faktyczne zadłużenie, bo banki zabezpieczają się z zapasem. Jak to odczytać, tłumaczę w tekście jak czytać księgę wieczystą.
Dokumenty z banku: zaświadczenie i promesa
Pierwszy ruch po stronie sprzedającego to kontakt ze swoim bankiem, najlepiej jeszcze przed umową przedwstępną. Potrzebne są dwa dokumenty. Pierwszy to zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia wraz z numerem rachunku technicznego, na który ma trafić spłata. Drugi to promesa, czyli przyrzeczenie banku, że po wpłynięciu wskazanej kwoty wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki. Promesa ma ograniczoną ważność — zwykle około miesiąca, więc zamawiam ją dopiero wtedy, gdy znam datę aktu notarialnego — dokument, który wygasł tydzień przed podpisaniem, jest bezużyteczny i trzeba występować o nowy.
Przy tej okazji proszę klienta, żeby zajrzał do własnej umowy kredytowej i zapytał bank o prowizję za wcześniejszą spłatę. Dla umów zawartych od 22 lipca 2017 roku ustawa o kredycie hipotecznym ogranicza ją: przy oprocentowaniu zmiennym do pierwszych trzech lat od zawarcia umowy i maksymalnie 3% spłacanej kwoty, przy oprocentowaniu stałym na innych zasadach — dlatego zawsze odsyłam do umowy i do banku. Jeśli spłata jest odpłatna, wpisuję tę pozycję do zestawienia razem z pozostałymi kosztami sprzedaży mieszkania, żeby sprzedający znał kwotę, która faktycznie zostanie mu na koncie.
Akt notarialny: cena podzielona na dwa przelewy
Notariusz wpisuje mechanizm spłaty wprost do aktu: kupujący przelewa część ceny w wysokości salda z zaświadczenia na rachunek techniczny banku sprzedającego, a pozostałą część — na rachunek sprzedającego. Obie kwoty, numery rachunków i terminy stoją w dokumencie czarno na białym, więc nikt niczego nie musi później „ustalać telefonicznie”.
Gdy kupujący sam finansuje zakup kredytem, a tak bywa najczęściej, dochodzi jeszcze jeden uczestnik: jego bank. Zwykle wymaga zaświadczenia o saldzie i promesy już na etapie wniosku kredytowego, a po podpisaniu aktu zwykle sam przelewa kwotę spłaty bezpośrednio do banku sprzedającego, resztę zaś wypłaca sprzedającemu.
Osobny temat to kredyt walutowy. Zaświadczenie podaje saldo w walucie, a spłata w złotych jest przeliczana po kursie z dnia spłaty, więc kwota z dokumentu sprzed dwóch tygodni może się różnić od tej, która faktycznie zamknie kredyt. Rozwiązuję to buforem: do aktu wpisujemy kwotę z zapasem, a nadpłata wraca do sprzedającego po rozliczeniu kredytu.
Hipoteka to nie przeszkoda, tylko jeden przelew więcej w akcie notarialnym — cała sztuka polega na tym, żeby dokumenty z banku były ważne dokładnie w dniu podpisania.
Po spłacie: list mazalny i wykreślenie hipoteki
Kiedy spłata wpłynie na rachunek techniczny, bank rozlicza kredyt i wydaje tzw. list mazalny — pisemną zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Z tym dokumentem składa się do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie hipoteki; opłata sądowa wynosi 100 zł. Wniosek składa zwykle kupujący, bo to on jest już właścicielem, dlatego w akcie zapisujemy, że sprzedający przekaże mu list mazalny niezwłocznie po otrzymaniu. Jeśli saldo było nadpłacone, bank zwraca różnicę na rachunek sprzedającego.
Umowa przedwstępna, harmonogram i najczęstsze błędy
Przy mieszkaniu z hipoteką umowa przedwstępna musi mówić więcej niż zwykle. Wpisuję do niej fakt obciążenia i kwotę z zaświadczenia, zobowiązanie sprzedającego do dostarczenia promesy w określonym terminie przed aktem oraz to, że spłata kredytu nastąpi z ceny. Zadatek działa dokładnie tak samo jak przy mieszkaniu bez kredytu — o różnicy między nim a zaliczką piszę w tekście zadatek czy zaliczka — z jednym zastrzeżeniem: bank kupującego oczekuje zapisów o hipotece już w umowie przedwstępnej, więc lepiej uzgodnić je od razu.
Harmonogram układam od końca. Najpierw ustalamy realną datę aktu, przy kredycie kupującego zwykle dwa do trzech miesięcy od umowy przedwstępnej, i od niej odliczamy: promesa około trzech tygodni przed aktem, zaświadczenie o saldzie odświeżone tuż przed podpisaniem, list mazalny w ciągu kilku tygodni po spłacie, wniosek do sądu od razu po nim. Poniżej błędy, które widuję najczęściej.
- Promesa zamówiona za wcześnie — wygasa przed aktem i trzeba przekładać termin; zamawiam ją dopiero, gdy data podpisania jest pewna.
- Saldo bez zapasu — odsetki naliczają się do dnia spłaty, więc kwota z zaświadczenia sprzed kilku tygodni bywa za mała i bank nie zamknie kredytu.
- Prowizja sprawdzona po fakcie — o opłatę za wcześniejszą spłatę pytam bank przed ustaleniem ceny, nie po podpisaniu aktu.
- Kredyt walutowy bez bufora — kurs z dnia spłaty potrafi zmienić kwotę bardziej, niż ktokolwiek zakładał.
- Wykreślenie odłożone na później — hipoteka zostaje w księdze, choć kredytu już nie ma, i wraca jako problem przy kolejnej sprzedaży.
Podsumowanie
Mieszkanie z kredytem sprzedaje się tak samo jak każde inne — zmienia się tylko kolejność przelewów i liczba dokumentów. Kluczowe są zaświadczenie o saldzie i promesa ważna w dniu aktu, a po spłacie — list mazalny i wniosek o wykreślenie hipoteki za 100 zł. Prowizję za wcześniejszą spłatę i zasady rozliczenia kredytu walutowego sprawdzam zawsze w konkretnej umowie kredytowej, bo to ona decyduje o ostatecznych kwotach; w wątpliwych przypadkach warto potwierdzić je także z prawnikiem lub doradcą. Jeśli Twoje mieszkanie ma wpis w dziale IV i chcesz wiedzieć, ile realnie zostanie Ci po spłacie kredytu, zapraszam na bezpłatną konsultację — rozpiszemy harmonogram i kwoty, zanim oferta trafi na rynek.
